W obrocie gospodarczym zdarza się, że właściciele majątku podejmują kontrowersyjne – albo wprost sprzeczne z prawem – działania, które mają na celu ochronę ich majątku, czy to przed wierzycielami, czy przed czujnym okiem fiskusa.

Jednym ze sposobów ukrywania majątku jest darowizna (albo zniesienie współwłasności), przeważnie na rzecz osoby zaufanej – najczęściej małżonka. Jeżeli przeniesienie na osobę trzecią własności następuje w celu pokrzywdzenia wierzycieli dotychczasowego właściciela, to czynność taka stanowi przestępstwo z art. 300 kodeksu karnego zagrożone karą pozbawienia wolności do lat nawet 8, a sami wierzyciele mają możliwość uznania takiej czynności za bezskuteczną wobec nich na podstawie art. 527 kodeksu cywilnego.

Co w sytuacji, kiedy darowizna albo zniesienie współwłasności miały charakter fikcyjny (tj. taki, którego zamiarem nie było rzeczywiste przeniesienie własności, ale jedynie ‘ukrycie’ rzeczywistego właściciela)?

Umowa o fikcyjnym charakterze jest bezwzględnie nieważna, tj. nie rodzi skutków prawnych. Jeżeli więc np. właściciel nieruchomości darował komuś fikcyjnie (tj. za zgodą obdarowanego) nieruchomość, to wobec pozorności umowy obdarowany nie nabywa prawa własności, pomimo tego, że w księdze wieczystej nieruchomości figurował będzie jako właściciel. Prawo własności przysługiwało będzie w dalszym ciągu darczyńcy.

Co jednak w sytuacji, w której obdarowany nie będzie chciał ‘zwrócić’ darczyńcy nieruchomości?

Jeżeli dojdzie np. do konfliktu darczyńcy i obdarowanego, a obdarowany nie będzie chciał dobrowolnie ‘oddać’ prawa własności nieruchomości darczyńcy, to darczyńcy przysługuje prawo do domagania się ujawnienia jego prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości. Odbywa się to w procesie cywilnym, w tzw. postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej nieruchomości. Darczyńca musi pozwać przed sąd położenia nieruchomości obdarowanego i żądać wykreślenia prawa własności obdarowanego w księdze wieczystej i wpisania w to miejsce jego prawa.